En cada comunidad de vecinos, uno de los problemas más comunes —y también más conflictivos— es la existencia de **morosos**: propietarios que no están al día con los pagos correspondientes a los gastos comunes. El mantenimiento de ascensores, limpieza, jardinería, luz del portal, seguros… todo esto cuesta dinero, y cuando uno o varios vecinos no pagan, el resto de la comunidad debe cubrir ese déficit. Pero lo que muchos desconocen es que hay **una herramienta legal y concreta** que ampara a los vecinos y a los presidentes de comunidades para reclamar esas deudas de forma efectiva: el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este artículo establece los pasos y requisitos que se deben cumplir para que la comunidad pueda iniciar un procedimiento monitorio contra el vecino moroso. Pero no solo eso. También prevé medidas para proteger al resto de copropietarios y garantiza derechos a ambas partes. En esta guía completa, te explicamos con detalle cómo aplicar la normativa, qué necesitas para reclamar y cómo actuar correctamente en estos casos que tanto afectan a la convivencia vecinal.
Resumen rápido: claves sobre los morosos y el artículo 21 de la LPH
| Normativa aplicable | Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal |
| Objetivo principal | Permitir a la comunidad reclamar judicialmente las deudas de propietarios morosos |
| Tipo de procedimiento | Procedimiento monitorio (rápido, económico y sin abogado obligatorio inicialmente) |
| Quién puede iniciar el proceso | El presidente o el administrador de la comunidad |
| Requisitos principales | Certificado de deuda, requerimiento previo y aprobación en Junta de Propietarios |
Qué establece exactamente el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades interponer una demanda contra los vecinos que no abonan sus cuotas mediante un procedimiento monitorio. Este procedimiento está diseñado para el cobro de deudas dinerarias vencidas, líquidas y exigibles, como es el caso de las cuotas de comunidad.
El artículo establece que, para iniciar este procedimiento, la comunidad debe probar la existencia de la deuda con un documento que lo acredite. Lo más habitual es que se presente un **certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios**, donde debe constar:
- La cuantía exacta de la deuda
- El periodo al que corresponde
- La aprobación del inicio del procedimiento judicial
El presidente de la comunidad o el administrador actúan en representación de la comunidad, y el proceso en sede judicial es, al menos en su fase inicial, sencillo y no requiere intervención de abogado ni procurador (salvo que el moroso se oponga).
Cómo iniciar el procedimiento monitorio paso a paso
Si tienes un vecino que no paga, estos son los pasos que debes seguir si tu comunidad decide reclamar judicialmente la deuda:
Convocar una Junta de Propietarios
El primer paso es incluir el punto en el orden del día de una reunión de propietarios. Se debe votar la autorización al presidente para iniciar el procedimiento judicial. La mayoría simple es suficiente.
Emitir el certificado de deuda
Una vez aprobado, el secretario (normalmente el administrador) debe emitir un certificado que recoja la deuda pendiente, conforme al acta de la reunión. Este documento debe incluir datos como el nombre del deudor, la cantidad que debe y desde cuándo.
Requerimiento previo al propietario moroso
Es obligatorio notificar al propietario moroso y facilitarle un plazo para cancelar la deuda o presentar alegaciones. Esta notificación debe hacerse de forma fehaciente (burofax o carta certificada).
Presentación del procedimiento monitorio
Si no se soluciona la deuda, el presidente presenta ante el juzgado el procedimiento monitorio, acompañado del certificado de deuda y el acta de aprobación. El juzgado, una vez admitida la demanda, notificará al demandado y este tendrá 20 días para oponerse.
Qué ocurre si el vecino no paga o no responde
Cuando pasa el plazo de 20 días y el deudor no se opone ni paga, el juzgado puede dictar un auto de ejecución inmediata, en el que se embargan sus bienes para saldar la deuda. Si se opone, el monitorio se convierte en un juicio ordinario o verbal según la cuantía.
Una comunidad organizada y bien asesorada puede recuperar deudas con éxito. El artículo 21 facilita un cauce legal directo y efectivo.
— Marta Sánchez, Abogada especialista en propiedad horizontal
Recuerda que el plazo para reclamar judicialmente las deudas de comunidad es de cinco años, conforme al Código Civil. Pasado ese tiempo, la comunidad perderá el derecho a exigir el pago.
Cuándo conviene acudir a asesoría legal
Aunque el primer paso puede hacerse sin abogado, si el moroso se opone o si hay complejidades (por ejemplo, impugnación de acuerdos, deudas antiguas o vecinos conflictivos), es muy recomendable contar con un abogado especialista que represente a la comunidad. También se puede reclamar por vía ordinaria y no solo judicial, buscando pagos mediante acuerdos extrajudiciales.
Impacto en la convivencia comunitaria
Un vecino moroso no solo afecta las cuentas; también genera malestar y tensiones. Muchos vecinos sienten frustración cuando pagan puntualmente y otros no. Aplicar la ley no solo es un acto administrativo: es cuidar la convivencia, cuidar el edificio y promover la corresponsabilidad.
Los morosos crónicos muchas veces cuentan con que nadie va a mover un dedo. Pero la ley está del lado de los vecinos responsables.
— Luis Ortega, Administrador de fincas colegiado
¿Qué pasa con los nuevos propietarios?
Cuando cambia la titularidad de un piso, las deudas se mantienen durante los cuatro años anteriores a la compra. Es decir, quien compra un piso con deudas de comunidad puede verse obligado a pagarlas, incluso si no fue generador de la deuda. Por eso, siempre debe pedirse un certificado de estar al corriente al comprar una vivienda en una comunidad.
Ganadores y perdedores en aplicación de la ley
| Ganadores | Perdedores |
| Vecinos cumplidores que ven protegida su economía comunitaria | Propietarios que adeudan cuotas sin justificación |
| Comunidades bien gestionadas que responden ante impagos | Morosos reincidentes con escudo de inacción vecinal |
| Servicios comunitarios garantizados (limpieza, mantenimiento…) | Ambientes vecinales deteriorados por agravios comparativos |
Preguntas frecuentes sobre vecinos morosos
¿Qué documentación necesito para iniciar la demanda?
Certificado de deuda, acta de la junta de propietarios y prueba de notificación al moroso.
¿Puede la comunidad cortar servicios comunes a un vecino moroso?
No. Está prohibido cortar luz, agua o acceso a servicios comunes por impago de cuotas.
¿Cuánto tarda todo el proceso judicial?
Puede variar. Si no hay oposición, el procedimiento monitorio puede resolverse en menos de tres meses.
¿Se puede reclamar deuda pasada de muchos años?
Solo se puede reclamar deuda de hasta cinco años atrás, según la prescripción del Código Civil.
¿Qué ocurre si el vecino moroso alquila su piso?
La comunidad debe reclamar al propietario, no al inquilino. El arrendador sigue siendo el obligado al pago.
¿Qué papel tiene el administrador de fincas en todo esto?
Es quien gestiona el acta, emite el certificado de deuda y asesora jurídicamente a la comunidad si es necesario.
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