Carmen tenía 67 años cuando decidió vender el piso que había heredado de su hermana dos años atrás. “Con lo que cuesta mantener una segunda vivienda, mejor la vendo y me quedo tranquila”, pensó. Lo que no sabía es que Hacienda le tenía preparada una desagradable sorpresa: tendría que pagar por las ganancias obtenidas, a pesar de su edad.
Su caso no es único. Miles de personas mayores de 65 años se han llevado un jarro de agua fría al descubrir que la exención del IRPF no es automática. Hacienda lo tiene muy claro: la edad no lo es todo cuando se trata de vender viviendas.
La Agencia Tributaria ha confirmado recientemente que la exención IRPF mayores de 65 años tiene trampa. No basta con cumplir la edad; hay un requisito fundamental que muchos desconocen y que puede costar miles de euros.
¿Por qué Hacienda niega la exención a los mayores?
La respuesta es más simple de lo que parece, pero devastadora en sus consecuencias. Para disfrutar de la exención del IRPF al vender una vivienda siendo mayor de 65 años, la ley exige que el inmueble haya sido tu residencia habitual durante al menos tres años consecutivos antes de la venta.
“Mucha gente piensa que por tener 65 años ya puede vender cualquier propiedad sin pagar impuestos, pero eso es un error muy costoso”, explica María José Ruiz, asesora fiscal especializada en patrimonio.
Este requisito temporal convierte la exención en una quimera para quienes:
- Han heredado recientemente una vivienda
- Se han mudado hace poco tiempo
- Compraron una casa como inversión
- Cambiaron de residencia por motivos familiares o de salud
La Dirección General de Tributos ha sido clara: “La exención opera únicamente cuando se transmite la vivienda que constituye la residencia habitual del transmitente, siempre que haya tenido tal consideración durante, al menos, los tres años inmediatamente anteriores a la transmisión”.
Cuándo sí puedes beneficiarte de la exención fiscal
Para que Hacienda apruebe la exención IRPF mayores, deben cumplirse simultáneamente varios requisitos que van más allá de la edad:
| Requisito | Detalle | Excepciones |
|---|---|---|
| Edad | 65 años o más | Ninguna |
| Residencia habitual | Mínimo 3 años consecutivos | Estancias por enfermedad o dependencia |
| Tipo de ganancia | Solo ganancias patrimoniales | No incluye rentas del trabajo |
| Uso de la vivienda | Debe ser domicilio principal | No vale para segundas residencias |
“El fisco es especialmente estricto con el concepto de residencia habitual. No vale que hayas vivido allí de vez en cuando; tiene que ser tu domicilio principal y habitual”, advierte Carlos Mendoza, asesor tributario con más de 20 años de experiencia.
Las únicas excepciones al período de tres años son situaciones muy específicas:
- Estancias en centros de mayores por dependencia
- Hospitalizaciones prolongadas por enfermedad
- Traslados laborales obligatorios
Pero incluso en estos casos, Hacienda exige documentación exhaustiva que demuestre que el cambio fue involuntario.
Las consecuencias reales de no cumplir los requisitos
Cuando Hacienda deniega la exención, las consecuencias pueden ser demoledoras para el bolsillo de los mayores. La ganancia patrimonial obtenida en la venta tributa como incremento de patrimonio en el IRPF, con tipos que pueden llegar hasta el 26%.
Veamos un ejemplo real: si vendes una vivienda por 200.000 euros que compraste por 120.000 euros, la ganancia es de 80.000 euros. Sin exención, podrías pagar hasta 20.800 euros en impuestos, dependiendo de tu nivel de renta total.
“Hemos visto casos de personas que esperaban no pagar nada y se han encontrado con facturas fiscales de más de 15.000 euros”, relata Ana García, gestora especializada en patrimonio de seniors.
Los sectores más afectados por estas denegaciones son:
- Personas que han heredado viviendas recientemente
- Mayores que se mudaron a residencias o con familiares
- Propietarios que compraron para invertir
- Quienes cambiaron de casa por problemas de movilidad
La situación se complica especialmente para quienes heredaron propiedades y no conocían estos requisitos. “Muchas veces la herencia lleva aparejados gastos de mantenimiento que obligan a vender rápido, sin tiempo para cumplir el período de residencia”, explica Mendoza.
Además, Hacienda es inflexible con las fechas. Si vendiste la vivienda el día 1.094 desde que te mudaste (dos años y 364 días), no hay exención posible. El cómputo debe ser exacto: tres años completos viviendo allí como residencia principal.
“La ley no entiende de situaciones personales complicadas. O cumples los requisitos al pie de la letra, o pagas”, sentencia Ruiz.
Por eso, antes de poner en venta cualquier propiedad siendo mayor de 65 años, es crucial revisar cuándo empezaste a vivir allí y si realmente ha sido tu domicilio habitual durante todo ese tiempo. Un error de cálculo puede costar miles de euros que muchos jubilados no pueden permitirse.
La recomendación de los expertos es clara: si no estás seguro de cumplir todos los requisitos, consulta con un asesor fiscal antes de firmar ningún contrato de venta. La exención IRPF mayores existe, pero tiene más letra pequeña de lo que parece.
FAQs
¿Puedo conseguir la exención del IRPF si tengo 65 años pero solo he vivido en la casa dos años?
No, es imprescindible haber residido en la vivienda al menos tres años consecutivos como domicilio habitual.
¿Qué pasa si me mudé a una residencia de mayores hace un año?
Si el traslado fue por dependencia o problemas de salud graves, podrías mantener la consideración de residencia habitual con la documentación adecuada.
¿La exención se aplica a cualquier tipo de vivienda que venda?
No, solo se aplica a la vivienda que haya sido tu residencia habitual, no a segundas viviendas o propiedades de inversión.
¿Cuánto puedo ahorrarme con la exención del IRPF para mayores?
Depende de la ganancia obtenida, pero puedes ahorrarte entre el 19% y el 26% de la ganancia patrimonial, que pueden ser miles de euros.
¿Si heredé una casa hace poco, puedo empezar a contar el período de residencia desde ahora?
Sí, puedes mudarte a la vivienda heredada y empezar a contar los tres años desde ese momento para futuras ventas.
¿Qué documentos debo guardar para demostrar que vivo en la casa?
Empadronamiento, facturas de suministros, contratos de servicios y cualquier documento oficial que acredite que es tu domicilio principal.
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