Carmen llevaba dos años viviendo en la casa que heredó de sus padres. A los 67 años, había tomado la difícil decisión de mudarse allí tras vender su antiguo piso para estar más cerca de sus nietos. Cuando las circunstancias familiares cambiaron y necesitó vender la propiedad, pensó que podría beneficiarse de la exención fiscal que la ley otorga a los mayores de 65 años.
Sin embargo, su asesor fiscal le dio una noticia inesperada: no podría aplicar esa exención porque no había vivido en la casa durante tres años completos. Como Carmen, muchas personas mayores desconocen que el simple hecho de superar los 65 años no garantiza automáticamente esta ventaja tributaria.
Esta realidad acaba de quedar más clara tras una reciente resolución de Hacienda que ha sorprendido a muchos contribuyentes y profesionales del sector.
Hacienda aclara los requisitos reales para la exención
La Dirección General de Tributos (DGT) ha publicado una consulta vinculante que desmonta una creencia muy extendida entre los contribuyentes mayores de 65 años. La resolución V0241-25, fechada el 5 de marzo de 2025, establece de forma rotunda que la exención IRPF mayores 65 años no se aplica automáticamente por la edad.
El caso analizado es especialmente ilustrativo. Una mujer mayor de 65 años heredó en 2021 el 50% de una vivienda y compró el resto a su hermano en 2022. Se empadronó inmediatamente en la nueva residencia tras vender su anterior vivienda habitual. Cuando en 2024 quiso vender esta propiedad, esperaba beneficiarse de la exención fiscal por ser mayor de 65 años.
La respuesta de Hacienda fue tajante: no cumplía los requisitos necesarios. El problema no era su edad, sino el tiempo de residencia efectiva en la vivienda.
“La exención fiscal para mayores de 65 años es una de las medidas más importantes del sistema tributario español, pero muchos contribuyentes no entienden completamente sus requisitos”, explica un experto en fiscalidad inmobiliaria.
Los detalles que marcan la diferencia
La clave de esta resolución radica en el concepto de “vivienda habitual” según la normativa fiscal. Hacienda aplica criterios muy específicos que van más allá del simple empadronamiento.
| Requisito | Detalle | Documentación |
|---|---|---|
| Tiempo mínimo | 3 años continuados | Residencia efectiva demostrable |
| Edad | Más de 65 años | DNI o documentación oficial |
| Uso efectivo | Residencia real y continua | Facturas, contratos, recibos |
| Empadronamiento | Insuficiente por sí solo | Debe acompañarse de otras pruebas |
Los aspectos más importantes que debes conocer sobre esta exención incluyen:
- El plazo de tres años debe ser continuado e ininterrumpido
- El empadronamiento no acredita por sí solo la residencia habitual
- Se requieren pruebas adicionales del uso efectivo de la vivienda
- Existen excepciones por causas como dependencia, matrimonio o traslado laboral
- La residencia debe ser un hecho demostrable, no solo documental
Según el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, la vivienda habitual es aquella “que haya constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Esta definición es más estricta de lo que muchos contribuyentes imaginan.
“Muchas personas creen que basta con estar empadronado y ser mayor de 65 años, pero la realidad es más compleja. Hacienda exige pruebas concretas de que realmente has vivido en esa vivienda durante tres años”, comenta un asesor fiscal especializado en patrimonio.
Qué significa esto para los contribuyentes mayores
Esta aclaración de Hacienda tendrá un impacto directo en miles de contribuyentes mayores de 65 años que planean vender su vivienda. Las consecuencias económicas pueden ser significativas, especialmente en un contexto de precios inmobiliarios elevados.
Los grupos más afectados por esta interpretación incluyen:
- Personas que han heredado una vivienda recientemente
- Quienes se han mudado por motivos familiares o de salud
- Contribuyentes que han adquirido una nueva residencia en los últimos tres años
- Mayores que han cambiado de domicilio para estar cerca de la familia
Las implicaciones fiscales son importantes. Sin la exención, las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de la vivienda tributarán como cualquier otra ganancia patrimonial, lo que puede suponer un desembolso considerable en función del valor de la propiedad y la ganancia obtenida.
“Esta resolución obliga a replantearse muchas estrategias de planificación patrimonial. Ya no es suficiente esperar a cumplir 65 años; hay que pensar en los plazos de residencia”, advierte un experto en planificación fiscal.
Para acreditar la residencia habitual, Hacienda acepta diversos medios de prueba: facturas de suministros, contratos de servicios, recibos médicos, certificados escolares de hijos menores, y cualquier documento que demuestre el uso efectivo y continuado de la vivienda.
La resolución también recuerda que existen circunstancias excepcionales que pueden justificar la interrupción del plazo de tres años, como situaciones de dependencia, matrimonio o traslados laborales forzosos. Sin embargo, estas excepciones deben estar debidamente acreditadas y justificadas.
“Lo más importante es entender que la exención IRPF mayores 65 años requiere planificación previa. No es algo que se pueda improvisar en el momento de la venta”, concluye un especialista en derecho tributario.
FAQs
¿Puedo aplicar la exención si tengo 66 años pero solo he vivido dos años en mi vivienda?
No, necesitas haber residido de forma efectiva y continuada durante al menos tres años en la vivienda, independientemente de tu edad.
¿Es suficiente estar empadronado para demostrar la residencia habitual?
No, el empadronamiento por sí solo no acredita la residencia habitual. Necesitas aportar pruebas adicionales del uso efectivo de la vivienda.
¿Qué documentos puedo usar para acreditar que vivo en la vivienda?
Facturas de luz, agua, gas, contratos de servicios, recibos médicos, certificados bancarios y cualquier documento que demuestre tu residencia real y continuada.
¿Existen excepciones al plazo de tres años?
Sí, por causas como dependencia, matrimonio o traslado laboral forzoso, pero deben estar debidamente justificadas y acreditadas ante Hacienda.
¿Qué pasa si vendo antes de cumplir los tres años de residencia?
Las ganancias patrimoniales obtenidas tributarán como cualquier otra ganancia patrimonial, sin beneficiarse de la exención fiscal.
¿Esta norma afecta a las herencias recientes?
Sí, si heredas una vivienda y te mudas a ella, deberás esperar tres años de residencia efectiva antes de poder beneficiarte de la exención al venderla.
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