Idealista alerta de una oferta insuficiente y el Banco de España advierte de un sobrecalentamiento del mercado sin precedentes desde 2008
El precio de la vivienda usada en España cerró 2025 con una subida interanual del 16,2%, el mayor incremento registrado desde la burbuja inmobiliaria de 2008. Según el último índice de precios de Idealista, el valor medio del metro cuadrado se sitúa ya en 2.639 euros, un nuevo máximo histórico que refleja la tensión creciente entre oferta y demanda en el mercado residencial.
“La oferta actual resulta insuficiente para absorber la demanda existente, lo que empuja los precios al alza de forma sostenida”, advierte Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. “Necesitamos volver a ver grúas en el paisaje urbano de muchas ciudades si queremos frenar esta escalada.”
Aceleración en el último trimestre de 2025
Durante los últimos tres meses del año, los precios crecieron un 4,8% respecto al trimestre anterior, consolidando una tendencia de fuerte aceleración. La subida interanual del 16,2% supera ampliamente la del tercer trimestre (15,3%), y marca un cierre de año que consolida el ciclo alcista más intenso en casi dos décadas.
| Indicador | Variación | Periodo |
|---|---|---|
| Precio medio nacional (€/m²) | 2.639 € | 4º trimestre 2025 |
| Variación trimestral | +4,8 % | Oct–Dic 2025 |
| Variación interanual | +16,2 % | 2024–2025 |
| Mayor incremento desde | 2007 | — |
El gran problema: la falta de oferta
Según Idealista y el Banco de España, la raíz del problema está en la escasez de vivienda nueva. El mercado sufre un déficit estructural estimado en 700.000 viviendas, mientras que el número de nuevos hogares crece casi al doble de ritmo que la construcción residencial.
“España está creando hogares más rápido de lo que construye casas. Ese desequilibrio no sólo eleva los precios, sino que consolida un modelo insostenible a medio plazo”, explicó Iñareta.
El informe del Banco de España coincide: el país se enfrenta a una “brecha persistente entre oferta y demanda” que agrava el acceso a la vivienda, sobre todo entre jóvenes y familias con ingresos medios.
La producción de vivienda nueva, que llegó a superar las 600.000 unidades anuales antes de 2008, se mantiene ahora por debajo de 90.000 viviendas por año, una cifra insuficiente para equilibrar el mercado.
Diferencias territoriales: el sur y el litoral lideran las subidas
Durante 2025, todas las comunidades autónomas registraron incrementos de precios, aunque con importantes diferencias regionales.
| Comunidad Autónoma | Variación interanual | Precio medio (€/m²) |
|---|---|---|
| Región de Murcia | +23,6 % | 2.012 € |
| Comunidad de Madrid | +21,0 % | 4.562 € |
| Andalucía | +18,9 % | 2.243 € |
| Cantabria | +18,6 % | 2.587 € |
| Comunitat Valenciana | +17,3 % | 2.320 € |
| Asturias | +16,0 % | 1.986 € |
| Euskadi | +11,2 % | 3.421 € |
| Cataluña | +11,1 % | 3.088 € |
| Canarias | +10,7 % | 3.150 € |
| Navarra | +2,4 % | 1.955 € |
| Galicia | +4,9 % | 1.842 € |
| Extremadura | +5,0 % | 1.524 € |
Baleares sigue siendo la comunidad más cara del país, con 5.160 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid (4.562 €), Euskadi (3.421 €) y Canarias (3.150 €).
En contraste, las regiones más asequibles son Extremadura, Castilla-La Mancha y Castilla y León, donde los precios medios rondan los 1.500–1.700 €/m².
No es 2008, pero el riesgo de sobrecalentamiento es real
Los expertos insisten en que la situación actual no reproduce el esquema de la burbuja de 2008.
A diferencia de entonces, no existe un exceso de crédito ni una sobreconstrucción descontrolada. Sin embargo, el mercado muestra síntomas de sobrecalentamiento debido a la escasez estructural de oferta y al incremento sostenido de la demanda.
El Banco de España advierte que los precios “crecen a un ritmo muy superior a los ingresos de los hogares”, lo que dificulta el acceso a la vivienda para nuevos compradores y alimenta una “burbuja de expectativas”.
“El peligro ya no está en la especulación financiera, sino en la falta de vivienda asequible. El mercado está tensionado, no inflado”, señala María Teresa Soler, analista inmobiliaria del Colegio de Economistas de Madrid.
Actualmente, el crédito hipotecario está mucho más regulado:
- Los bancos limitan la financiación al 80% del valor de tasación.
- Los tipos fijos predominan sobre los variables.
- El Banco Central Europeo mantiene un control más estricto del riesgo bancario.
Esto reduce el peligro de una crisis financiera, aunque no alivia el problema del acceso para miles de familias que no pueden asumir precios tan elevados.
El mercado del alquiler, también tensionado
El alquiler ha seguido la misma tendencia al alza, impulsado por la falta de vivienda en venta y el auge del turismo. En 2025, los alquileres subieron un 10,4% interanual en el promedio nacional, con picos del 18% en Madrid y del 22% en Baleares.
“La combinación de inflación, subida de precios y escasa oferta está empujando a muchas familias hacia el alquiler, pero el alquiler también se ha vuelto inaccesible”, apunta Beatriz Torregrosa, analista de Fotocasa.
En ciudades como Barcelona, Málaga y Valencia, el precio del metro cuadrado en alquiler supera ya los 20 €/m², un máximo histórico.
Qué dicen los expertos sobre 2026
Los analistas prevén que el mercado mantendrá un crecimiento moderado durante la primera mitad de 2026, aunque advierten que sin medidas estructurales, los precios seguirán tensionados.
Factores clave a vigilar:
- Persistencia del déficit de oferta de vivienda nueva.
- Aumento de los costes de construcción (+7% anual).
- Elevada demanda interna y extranjera.
- Lenta respuesta administrativa en la concesión de licencias urbanísticas.
“Sin incentivos a la promoción y sin un parque público de alquiler asequible, el mercado seguirá presionado. La única forma de estabilizar los precios es construir más y mejor”, sostiene José María Ezquiaga, urbanista y exdecano del Colegio de Arquitectos de Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Por qué sube tanto la vivienda en España?
Por la falta de oferta, el aumento de la demanda —especialmente en zonas urbanas y costeras— y la escasez de suelo urbanizable.
¿Qué diferencia hay con la crisis de 2008?
En 2008 hubo exceso de crédito y sobreconstrucción. En 2026 hay falta de oferta y precios inflados por la escasez.
¿Se espera una caída de precios?
No a corto plazo. Los expertos prevén una estabilización moderada, pero no una bajada generalizada.
¿Qué puede hacer el Gobierno?
Acelerar la construcción de vivienda asequible, promover alquiler público y reducir trabas administrativas a promotores privados.
Conclusión: un mercado en tensión y un desafío estructural
La subida del 16,2% en 2025 confirma que el mercado inmobiliario español entra en una nueva fase de tensión estructural. Sin sobreendeudamiento ni especulación masiva, el riesgo actual reside en la falta crónica de vivienda nueva y en la incapacidad del sistema para responder al crecimiento de la demanda.
“España no está en una burbuja, pero sí en un callejón de precios crecientes. Si no se construye más, la vivienda seguirá siendo un lujo para muchos”, concluye Francisco Iñareta.
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