El Gobierno ha tomado una decisión clave que afecta directamente al mercado inmobiliario y a los ciudadanos que han vendido, heredado o donado una vivienda: no se actualizarán los coeficientes de corrección del valor de adquisición de los inmuebles. Esta medida implica que la **plusvalía generada en la venta de viviendas antiguas o heredadas podría tributar más** de lo esperado, afectando a miles de contribuyentes en toda España.
Este anuncio cae como un jarro de agua fría para aquellos que esperaban una revisión de estos coeficientes que ayudaran a amortiguar el impacto fiscal de transmitir un bien inmueble registrado hace años. La no actualización eleva de forma indirecta la base imponible de la ganancia patrimonial, por lo que **el importe del impuesto a pagar puede ser sensiblemente mayor**. Desde expertos fiscales hasta notarios, muchos califican esta decisión como una “subida de impuestos por la vía silenciosa”.
Resumen de los cambios en la tributación por transmisión de inmuebles
| Aspecto | Situación Actual | Cambio Esperado (No Aplicado) |
|---|---|---|
| Coeficientes de actualización | Congelados desde 2015 | Revisión conforme a la inflación |
| Impuesto afectado | IRPF (Ganancias Patrimoniales) | Seguía igual en caso de actualización |
| Impacto fiscal | Mayor impuesto en propiedades antiguas | Reducción de carga fiscal esperada |
| Contribuyentes afectados | Vendedores y herederos de inmuebles | Posible alivio si se actualizaba |
Qué ha cambiado este año
En 2024, el Ejecutivo ha confirmado que no incluirá ningún mecanismo para revalorizar el precio de adquisición de inmuebles en su declaración del IRPF. Esto significa que, a efectos fiscales, una vivienda comprada hace 30 años a precios mucho más bajos seguirá considerando ese coste sin tener en cuenta la inflación acumulada durante décadas. Al vender hoy esa propiedad, la diferencia tributaria es superior.
Desde que desaparecieron los coeficientes de abatimiento para valores superiores a ciertos umbrales en 2015, los coeficientes de actualización se mantenían como una herramienta para ajustar el valor original conforme a la erosión de valor del dinero. Su eliminación definitiva desde 2015 se traduce en un incremento práctico del impuesto sobre la renta en caso de ganancia patrimonial por transmisión de inmuebles.
Cómo funciona la ganancia patrimonial en la venta de inmuebles
El rendimiento o ganancia patrimonial en la venta de bienes inmuebles tributa dentro del IRPF. Esta se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (precio de compra, con ciertos gastos añadidos), sin considerar la depreciación monetaria si el coeficiente está congelado.
Hasta hace años, existían herramientas para amortiguar esa ganancia de modo justo con la inflación: los coeficientes de actualización. En ausencia de estos, una vivienda comprada por 40.000€ en 1990 y vendida hoy por 200.000€, originará una ganancia de 160.000€, aunque buena parte de ese “beneficio” sea resultado del paso del tiempo e inflación, no de un rendimiento real.
Quiénes se ven más afectados y por qué
Los mayores perjudicados por el mantenimiento de este sistema son los propietarios de bienes inmuebles que adquirieron su vivienda hace décadas y que ahora buscan vender o que han heredado inmuebles adquiridos en otro momento histórico. Esto incluye tanto a particulares que planean su jubilación como herederos que necesitan liquidar bienes para repartir la legítima.
Esto también penaliza más a quienes hayan realizado mejoras estructurales en sus viviendas, ya que esas inversiones realizadas no cuentan con incentivos fiscales suficientes. Y como el impuesto se calcula sobre una ganancia nominal y no real, se produce una paradoja donde se paga por una ganancia que no se ha producido ajustando precios al poder adquisitivo actual.
Qué dice el Gobierno sobre la decisión
El Gobierno ha defendido la medida señalando que no se trata de un cambio, sino de mantener las reglas ya aplicadas desde 2015. Alegan que los coeficientes fueron eliminados para simplificar el sistema y armonizarlo con otros países de la Unión Europea. No obstante, expertos en fiscalidad apuntan que **la no actualización sigue siendo una forma indirecta de aumentar la presión fiscal** sobre la clase media y los patrimonios medios.
“La eliminación de los coeficientes de actualización provoca que tributes por una ganancia que, en términos reales, no existe. Especialmente injusto en herencias o en ventas tras muchos años.”
— Juan Carlos Moreno, Asesor fiscal
Tabla de ganadores y perdedores con la medida
| Ganadores | Perdedores |
|---|---|
| Estado (mayor recaudación) | Vendedores de viviendas antiguas |
| Comunas ricas con inversiones extranjeras | Herederos que liquiden inmuebles |
| Contribuyentes con propiedades recientes | Personas mayores planificando su jubilación |
Alternativas y recomendaciones para afectados
Dado este contexto, muchos asesores recomiendan preparar con antelación cualquier proceso de venta o herencia, optimizando el coste fiscal. Hay algunos resquicios legales y estrategias como:
- Incluir mejoras comprobables con facturas que incrementen el valor de adquisición.
- Utilizar estructuras de sociedad patrimonial si se manejan varios inmuebles.
- Reinvertir ganancias en vivienda habitual, exención parcial del tributo.
“Es fundamental guardar todas las facturas y documentos históricos sobre reformas. Cada euro acreditado puede ayudar a reducir el impuesto final.”
— Laura Ramírez, Notaria de patrimonio
La presión social ante una reforma pendiente
Asociaciones de consumidores, organizaciones fiscales y colectivos afectados llevan años solicitando que se restaure al menos un sistema de actualización o corrección por inflación. Alegan que el marco actual ignora por completo el tiempo transcurrido y cómo ha cambiado el valor del dinero. El debate sigue candente en la Comisión de Hacienda y podría ganar fuerza durante los próximos procesos de reforma tributaria o electoral.
“No se puede pretender que una vivienda comprada en el año 1980 con sueldos de 30.000 pesetas tribute hoy como si esa ganancia fuera real. Estamos grabando pura inflación.”
— Alfredo Cruz, portavoz de Autónomos Unidos
Preguntas frecuentes sobre los coeficientes de plusvalía y su impacto
¿Qué son los coeficientes de actualización?
Son factores aplicados sobre el valor de adquisición de un bien para corregir el efecto de la inflación a lo largo del tiempo. Se utilizaban para calcular de forma más justa la ganancia patrimonial.
¿Por qué no se han actualizado en 2024?
El Gobierno ha mantenido su eliminación definitiva desde 2015 como parte de una simplificación fiscal y alineación con normativas europeas.
¿Quién se ve más afectado con esta decisión?
Principalmente los propietarios que adquirieron inmuebles hace décadas, así como herederos que reciben viviendas compradas en otros tiempos.
¿Qué impacto tiene esto en mi IRPF?
Podrías pagar impuestos sobre una ganancia superior a la real, ya que no se ajusta el coste de adquisición con la inflación, lo que incrementa la base imponible.
¿Existen formas de reducir legalmente el impacto fiscal?
Sí, incluyendo mejoras acreditadas, justificando gastos vinculados, o reinvirtiendo en vivienda habitual, puedes reducir tu factura impositiva.
¿Hay posibilidades de que se revisen en próximos años?
Aunque no está previsto a corto plazo, diversas plataformas están presionando para que esta medida se revise en futuras reformas fiscales.
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