María Elena cerró los ojos mientras firmaba los papeles en la notaría de Salamanca. Su asesor le había sugerido usar su pasaporte italiano en lugar del colombiano para la compra de su nuevo ático de tres millones de euros. “Es más sencillo así”, le había dicho con una sonrisa. Lo que no sabía es que formaba parte de una tendencia que estaba revolucionando silenciosamente el mercado inmobiliario español.
Esa misma semana, otros compradores repetían la misma escena en diferentes notarías madrileñas. Todos latinoamericanos, todos con doble nacionalidad europea, todos adquiriendo casas de lujo por encima del millón de euros. El denominado “efecto pasaporte” había llegado para quedarse.
Esta práctica, que inicialmente pasó desapercibida, ahora preocupa a expertos en prevención de blanqueo de capitales y ha puesto en alerta al sector inmobiliario de alta gama.
Cuando los números no cuadran: el despertar del mercado
Durante 2025, las estadísticas del Portal Estadístico del Notariado mostraron un dato sorprendente: el número de compradores “italianos” de casas de lujo en Madrid se había disparado de forma inexplicable. Los profesionales del sector inmobiliario no tardaron en conectar los puntos.
“Empezamos a ver patrones muy claros”, explica un agente inmobiliario especializado en propiedades premium. “Clientes que hablaban español con acento latinoamericano pero presentaban documentación italiana o española. Al principio pensamos que era casualidad.”
La realidad era más compleja. Muchos compradores latinoamericanos, especialmente de países como Colombia, Venezuela y Argentina, estaban utilizando sus segundas nacionalidades europeas para sortear los controles antiblanqueo más estrictos que se aplican a ciudadanos de ciertos países.
Este fenómeno responde a una estrategia calculada. Los protocolos de prevención de blanqueo de capitales suelen ser más rigurosos con compradores procedentes de jurisdicciones consideradas de mayor riesgo, lo que incluye varios países latinoamericanos.
🏠 El mercado inmobiliario de lujo en Madrid experimenta el "efecto pasaporte": compradores latinoamericanos utilizan sus segundas nacionalidades europeas para facilitar las operaciones. ¿Estrategia legítima o vacío legal? #Madrid#InmobiliarioLujo
— Mercado Inmobiliario (@MercadoInmoES) January 6, 2026
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Las claves del efecto pasaporte en números
Los datos revelan la magnitud real de este fenómeno en el segmento de casas de lujo. La consultora DIZA ha analizado las transacciones y presenta un panorama revelador:
| Nacionalidad declarada | Incremento 2025 | Precio medio | Zonas preferidas |
|---|---|---|---|
| Italiana | +340% | 2,8M € | Salamanca, Chamberí |
| Española (doble nacionalidad) | +180% | 2,2M € | Retiro, Centro |
| Portuguesa | +120% | 1,9M € | Chamartín, Moncloa |
Los principales factores que impulsan esta tendencia incluyen:
- Menor escrutinio documental para ciudadanos europeos
- Procesos de due diligence simplificados
- Reducción de solicitudes adicionales de información
- Mayor agilidad en las transacciones inmobiliarias
- Evitar preguntas sobre el origen de los fondos
“La diferencia en los controles es notable”, reconoce un notario con amplia experiencia en operaciones inmobiliarias de alto valor. “Cuando el comprador presenta pasaporte europeo, el proceso fluye de manera muy diferente.”
Las casas de lujo más demandadas por estos compradores se concentran en zonas específicas de Madrid. El distrito de Salamanca lidera las preferencias, seguido por Chamberí y Retiro. Los precios oscilan entre 1.5 y 5 millones de euros, con una media de 2.4 millones.
Consecuencias reales de una práctica legal pero polémica
Aunque utilizar la doble nacionalidad no constituye una práctica ilegal, sí genera interrogantes sobre la eficacia de los sistemas de control actuales. Los expertos en compliance financiero advierten sobre posibles consecuencias no deseadas.
El impacto se extiende más allá de las estadísticas. Las agencias inmobiliarias han comenzado a adaptar sus protocolos internos para identificar estos casos, mientras que los reguladores estudian posibles ajustes normativos.
“Estamos viendo cómo una laguna legal se convierte en una autopista para sortear controles”, explica una especialista en prevención de blanqueo. “El problema no es la doble nacionalidad, sino que se use estratégicamente para evitar preguntas incómodas.”
Las consecuencias afectan a diferentes actores del mercado:
- Compradores legítimos: Pueden enfrentar mayor escrutinio si las autoridades endurecen controles
- Agentes inmobiliarios: Deben revisar sus procedimientos de identificación de clientes
- Notarios: Enfrentan presión para implementar verificaciones adicionales
- Mercado general: Posible distorsión en estadísticas oficiales de inversión extranjera
La preocupación principal radica en que esta práctica podría facilitar operaciones de blanqueo real, aunque muchos casos probablemente involucren compradores legítimos que simplemente buscan evitar trámites adicionales.
Varios despachos de abogados especializados en derecho inmobiliario han comenzado a advertir a sus clientes sobre los riesgos de esta estrategia. “Puede ser legal, pero no es transparente”, advierte un socio de una firma legal prestigiosa.
Los reguladores españoles ya han comenzado conversaciones para evaluar posibles modificaciones a los protocolos existentes. La Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales está analizando si es necesario implementar controles adicionales que no dependan exclusivamente de la nacionalidad del comprador.
Mientras tanto, el efecto pasaporte continúa transformando silenciosamente el panorama de las casas de lujo en Madrid, creando nuevos desafíos para un mercado que debe equilibrar la facilidad de inversión con la transparencia necesaria.
FAQs
¿Es legal usar la doble nacionalidad para comprar casas de lujo?
Sí, es completamente legal presentar cualquiera de los pasaportes que poseas legítimamente al realizar una compra inmobiliaria.
¿Por qué los compradores prefieren usar pasaportes europeos?
Los controles antiblanqueo suelen ser menos rigurosos para ciudadanos europeos, lo que agiliza el proceso de compra y reduce las solicitudes de documentación adicional.
¿Qué riesgos conlleva esta práctica?
Aunque legal, puede generar sospechas si las autoridades detectan patrones sospechosos, y podría llevar a investigaciones posteriores sobre el origen de los fondos.
¿Afecta esto a los precios de las casas de lujo en Madrid?
Indirectamente sí, ya que aumenta la demanda en el segmento premium, especialmente en distritos como Salamanca y Chamberí.
¿Pueden cambiar las regulaciones por este fenómeno?
Los reguladores están estudiando posibles ajustes a los protocolos actuales para asegurar mayor transparencia sin discriminar por nacionalidad.
¿Qué pueden hacer los profesionales inmobiliarios ante esta situación?
Deben mantener sus protocolos de identificación actualizados y estar preparados para posibles cambios normativos en el futuro próximo.
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