La Agencia Tributaria, a través del Boletín Oficial del Estado (BOE), ha confirmado un nuevo incentivo fiscal que puede suponer un alivio considerable para los propietarios que alquilan sus viviendas bajo ciertos requisitos. Este beneficio fiscal permite aprovechar una deducción del 40% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), pero no es automático ni universal: requiere cumplir una serie de condiciones muy específicas.
Con una vivienda en alquiler habitacional y si se formaliza correctamente bajo los nuevos requisitos de la Ley de Vivienda, los arrendadores pueden aplicar esta importante rebaja fiscal. Las nuevas medidas se han adoptado con el objetivo de fomentar el alquiler a precios asequibles en zonas tensionadas y se integran dentro de las reformas fiscales aprobadas por el Gobierno. Si estás pensando en alquilar o ya lo haces, este cambio puede significar cientos o miles de euros en ahorro fiscal al año.
Tabla resumen del nuevo beneficio fiscal de alquiler
| Concepto | Detalles |
|---|---|
| Beneficio fiscal | Deducción del 40% en los rendimientos netos del alquiler en el IRPF |
| Condición obligatoria | Contrato firmado después del 1 de enero de 2024 |
| Tipo de alquilar | Alquiler de vivienda habitual para uso residencial |
| Zona aplicable | Municipios declarados “zonas tensionadas” |
| Requisito adicional | Rebaja del 5% o más en el nuevo contrato respecto al anterior |
Qué cambió este año
Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, en enero de 2024, se han redefinido los porcentajes de bonificación en los rendimientos del alquiler para los propietarios. Hasta ahora, era posible aplicar una reducción del 60% a los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de vivienda habitual, pero no siempre era sencillo acceder a ello. Ahora, la deducción base baja al 50%, pero puede llegar al 90% si se cumplen ciertos criterios, siendo el 40% una de las bonificaciones intermedias más accesibles.
El BOE indica que los propietarios que firmen nuevos contratos de arrendamiento en zonas tensionadas con un precio reducido de al menos el 5% respecto al contrato anterior pueden aplicar una deducción del 40% en los rendimientos netos que obtengan por esos alquileres en su declaración de la renta. Este porcentaje se mantiene por el periodo en el que dure la rebaja de alquiler y tiene como objetivo contener el aumento de precios en esas regiones.
Quién puede acceder y por qué es importante
El beneficio no es universal. Solo aplican quienes alquilan una vivienda habitual del inquilino para uso residencial (no turístico o vacacional), localizada en zonas que la comunidad autónoma o el Ministerio de Vivienda haya declarado como “zonas tensionadas”. Además, el contrato debe establecer una rebaja de al menos el 5% respecto al contrato anterior de ese mismo inmueble. Esta condición busca premiar a los propietarios que moderan los precios para facilitar el acceso a la vivienda.
Por tanto, arrendadores que ya tengan su vivienda alquilada con contratos anteriores a 2024 no pueden aplicar esta deducción salvo que firmen uno nuevo que reduzca el precio. Es importante destacar que este beneficio se aplica solo sobre los rendimientos netos, es decir, después de descontar gastos deducibles como intereses del préstamo, reparaciones o seguros.
Cómo solicitarla paso a paso
- Verifica que tu vivienda esté en una zona tensionada. Este paso es fundamental, sin él no se puede aplicar ninguna bonificación adicional.
- Negocia y firma un nuevo contrato de arrendamiento, con una rebaja de al menos el 5% respecto al contrato anterior.
- Solicita el informe acreditativo que certifique la bajada de precio y su comparación con el contrato anterior.
- Declara los rendimientos como capital inmobiliario en tu declaración de la renta e incluye la documentación que justifica la deducción aplicada.
- Guarda todos los justificantes durante mínimo 4 años, por si Hacienda solicita comprobantes.
Ejemplo práctico del ahorro real
Supongamos que un propietario en Madrid, zona declarada como tensionada, alquila un piso por 900 euros mensuales. En el contrato anterior, cobraba 950 euros. Al aplicar una rebaja del 5,3%, puede acogerse al 40% de reducción fiscal.
Ingresos anuales: 10.800 euros
Gastos deducibles: 2.800 euros
Rendimiento neto: 8.000 euros
Deducción aplicable: 40% sobre 8.000 = 3.200 euros
Rendimiento a tributar tras deducción: 4.800 euros
Así, en vez de tributar por 8.000 euros, solo se tributa por 4.800, lo que puede suponer una diferencia fiscal de más de 700 euros según el tipo impositivo del contribuyente.
Tabla de ganadores y perdedores de esta medida
| Ganadores | Perdedores |
|---|---|
| Propietarios que rebajen el precio de alquiler ≥5% | Propietarios que mantengan o suban el precio |
| Inquilinos con acceso a viviendas más asequibles | Arrendadores en zonas no tensionadas |
| Municipios con presión inmobiliaria contenida | Alquileres turísticos o temporales |
Otras deducciones compatibles
Este 40% de rebaja es compatible con otras deducciones y gastos habituales del arrendamiento en el IRPF. Se pueden seguir deduciendo los siguientes conceptos sobre los ingresos obtenidos:
- Intereses de préstamos hipotecarios o personales vinculados al inmueble.
- Gastos de mantenimiento, reparaciones y seguros.
- Amortización del inmueble (en función del valor catastral).
- Tributos y tasas municipales asociados.
Eso sí, la deducción del 40% se aplica solo tras restar todos estos gastos, sobre el rendimiento neto resultante.
A tener en cuenta antes de firmar tu próximo contrato
Para beneficiarte de esta medida, el contrato debe indicar claramente que se trata de una vivienda habitual, suscrita con una persona física que va a residir regularmente allí (no empresa) y que el precio respeta las condiciones impuestas. Además, la duración del contrato también debe respetar la normativa de arrendamientos urbanos, es decir, mínimo cinco años si el arrendador es persona física, siete si es jurídica.
La rebaja debe reflejarse no solo en el precio, sino también en los términos: no puede haber otros sobrecostes añadidos bajo conceptos de suministros, servicios o comunidad que compensen artificialmente la baja del alquiler base.
“Esta nueva deducción supone un aliciente muy importante para equilibrar el acceso a la vivienda y contener la inflación en los mercados urbanos más tensos.”
— María Rodríguez, Economista Fiscal
“Es una medida que premia al propietario responsable y comprometido con ofrecer alquiler asequible, sin perjudicar gravemente su rentabilidad.”
— Javier Morales, Asesor Inmobiliario
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Puedo aplicar la deducción si ya tengo un contrato firmado antes de 2024?
No. Solo se admite para contratos nuevos firmados a partir del 1 de enero de 2024.
¿Qué se considera una “zona tensionada”?
Aquellas zonas donde el coste del alquiler supera el 30% de los ingresos medios o donde se ha producido una subida acumulada del precio del alquiler superior al 3% anual en los últimos cinco años.
Si tengo una habitación alquilada, ¿puedo aplicar esta deducción?
No, la deducción aplica exclusivamente a contratos de arrendamiento de vivienda completa para uso habitual del inquilino.
¿Puedo combinar esta deducción con otras bonificaciones fiscales municipales?
Sí, siempre que no sean excluyentes. Consulta con un asesor fiscal para validar compatibilidades.
¿Qué pasa si el inquilino se va antes del año?
Se mantiene la deducción proporcional al tiempo que haya estado vigente el arrendamiento según las condiciones estipuladas.
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