En España, uno de los temas que más dudas genera entre las personas mayores de 65 años es qué ocurre fiscalmente si deciden donar su vivienda. Una acción común cuando se quiere adelantar la herencia o ayudar a los hijos, pero que puede tener consecuencias no siempre previstas en la declaración del IRPF. Sin embargo, existen excepciones importantes que, si se cumplen ciertos requisitos, permiten no pagar impuestos por esta donación —un alivio considerable en un momento de la vida en el que cada euro cuenta.
La Agencia Tributaria contempla esta acción como una transmisión patrimonial, lo que puede generar una ganancia patrimonial sujeta a tributación. No obstante, las personas mayores de 65 años pueden beneficiarse de una exención total si cumplen unos criterios específicos establecidos en la legislación del IRPF. Conocer estos detalles no solo puede evitar sustos con Hacienda, sino que también permite planificar mejor el futuro financiero.
Resumen de lo que debes saber si tienes más de 65 y donas tu casa
| Aspecto | Detalles clave |
|---|---|
| Edad del donante | Debe tener 65 años o más en el momento de la donación |
| Tipo de inmueble | Debe tratarse de la vivienda habitual del donante |
| Situación fiscal | No se tributará ganancia en el IRPF si se cumple la exención |
| Forma de transmisión | Mediante donación notarial en vida (no por herencia) |
| Requisitos adicionales | La vivienda debe haber sido residencia habitual durante un plazo mínimo |
Qué cambió este año
La normativa del IRPF no ha sufrido cambios sustanciales este año respecto a la exención por donación de vivienda habitual para mayores de 65. Sin embargo, lo que sí ha cambiado es el **criterio interpretativo de Hacienda** y el nivel de atención que está poniendo a estas operaciones. En 2024, la Agencia Tributaria ha intensificado el control sobre las donaciones que, aunque exentas, deben ser correctamente justificadas y reflejadas en la declaración de la renta.
Además, algunas comunidades autónomas han variado sus escalas del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que puede tener efecto indirecto incluso si el IRPF está exento. Por todo esto, es más importante que nunca entender en qué casos se paga o no se paga.
Quién puede acogerse a la exención del IRPF
Para que un mayor de 65 años quede exento de tributar una ganancia por la donación de su casa, debe cumplir los siguientes requisitos:
- **Tener 65 años o más en el momento de la transmisión** (donación).
- **La vivienda donada debe ser la habitual**, no una segunda residencia ni una propiedad en alquiler.
- **Haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años** previos a la transmisión, salvo causas justificadas de fuerza mayor (por ejemplo, enfermedad, dependencia).
- **Formalizar la donación mediante escritura pública notarial**, y que el documento especifique la naturaleza del bien y a quién va dirigido.
“Este régimen fiscal especial para mayores de 65 años busca facilitar que los mayores planifiquen su herencia en vida, sin ser castigados fiscalmente por ello.”
— Carmen Molina, asesora fiscalAlso Read
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Caso práctico: cómo Hacienda evalúa esta exención
Imaginemos el caso de María, una señora de 70 años que decide donar su vivienda habitual en 2024 a su hija mediante escritura pública. María ha vivido en la vivienda los últimos 20 años y no tiene otra vivienda registrada a su nombre. El valor por el que compró la casa hace años fue de 50.000 €, y el valor actual es de 180.000 €.
En un caso estándar, esta operación generaría una **ganancia patrimonial de 130.000 €**, que tributaría en el IRPF. Sin embargo, como María cumple los requisitos y se trata de su vivienda habitual, esa ganancia estaría **exenta** y no tendría que pagar nada por IRPF.
“Es crucial hacer bien la escritura y declarar correctamente la operación para evitar requerimientos futuros de Hacienda.”
— Carlos Revilla, notario
¿Qué pasa si la casa no es la vivienda habitual?
En caso de que el inmueble donado no sea la vivienda habitual, la operación **sí genera ganancia sujeta a IRPF**, y el mayor de 65 deberá tributarla como cualquier otro contribuyente. Esto incluye segundas residencias, propiedades alquiladas o pisos vacíos. Asimismo, la exención tampoco se aplica si se hace una venta del inmueble en lugar de una donación, salvo otra exención distinta.
Exención parcial en caso de uso mixto de la vivienda
Si una parte de la vivienda habitual está dedicada a una actividad económica (por ejemplo, consulta de psicología), únicamente se aplicará la exención **proporcionalmente a la parte utilizada como residencia** habitual. Hacienda podría solicitar pruebas como recibos de servicios o declaraciones censales para justificar el uso compartido.
Ganadores y perdedores de esta normativa
| Ganadores | Perdedores |
|---|---|
| Mayores de 65 con vivienda habitual correctamente registrada | Propietarios de segunda residencia o usos mixtos sin pruebas claras |
| Familias que desean adelantar la herencia sin cargas fiscales | Personas que no cumplen las condiciones mínimas de antigüedad |
| Jubilados que necesitan planificar sus bienes con mayor flexibilidad | Contribuyentes que hacen la donación sin asesoría y cometen errores |
Cómo declarar correctamente la donación
Incluso si la operación está exenta, es fundamental reflejarla en la declaración del IRPF. En el programa RENTA WEB, se debe consignar la transmisión de la vivienda y marcar la casilla específica que señala la exención por mayores de 65 años. Si no se declara nada, Hacienda puede entender que hubo una ocultación y aplicar recargos e intereses de demora.
Además, es fundamental conservar los documentos relacionados: escritura de donación, certificado de empadronamiento, y en su caso, justificantes de causas que impidieron residir los últimos tres años.
Recomendaciones antes de donar tu vivienda
- Consultar con un abogado o asesor fiscal antes de hacer cualquier trámite notarial.
- Asegurarse de que se cumplen rigurosamente los requisitos de la exención.
- No confundir la donación con herencia o compraventa; cada figura tiene consecuencias fiscales diferentes.
- En caso de duda, solicitar una consulta vinculante a Hacienda.
“Una buena planificación patrimonial puede evitar no solo impuestos, sino también conflictos familiares futuros.”
— José Ángel Torres, abogado especialista en derecho sucesorio
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Puedo donar mi casa y seguir viviendo en ella?
Sí, siempre y cuando se establezca en la escritura una reserva de usufructo vitalicio para el donante. Esto no afecta a la exención del IRPF si se cumplen los demás requisitos.
¿Qué pasa si dono mi segunda residencia?
En ese caso no se aplica la exención por vivienda habitual, por lo que deberás tributar la ganancia patrimonial en tu IRPF normal como cualquier otra transmisión.
¿Necesito empadronamiento para acreditar residencia habitual?
Sí, es una de las principales pruebas aceptadas por Hacienda para justificar que el inmueble es la vivienda habitual. Otros documentos como recibos de suministros también ayudan.
¿Cuándo considera Hacienda que tienes “65 años”? ¿Es desde el día del cumpleaños?
El requisito de edad se cumple desde el día en que se cumplen los 65 años. La donación debe hacerse desde ese momento en adelante para aplicar la exención.
¿Afecta esta donación al impuesto de sucesiones?
La donación puede estar exenta de IRPF, pero sí está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que depende de la comunidad autónoma y el valor del inmueble.
¿Qué pasa si tengo una incapacidad y vivo en una residencia?
En ese caso, Hacienda permite aplicar la exención si se demuestra que la vivienda fue habitual antes del traslado a la residencia, y el cambio se debió a razones de salud o dependencia.
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