En un movimiento que ha sido bien recibido por muchos jubilados en España, la Agencia Tributaria ha clarificado recientemente que es posible **donar la vivienda habitual a los hijos sin pagar IRPF**, siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones muy concretas. Esta medida tiene un impacto significativo en la herencia intergeneracional y en la planificación patrimonial de las personas mayores, que a menudo buscan asegurar el bienestar de sus hijos sin comprometerse a un alto coste fiscal.
Este anuncio despeja dudas que durante años han generado incertidumbre entre quienes querían hacer una donación de vivienda sin sufrir una carga tributaria excesiva. Aunque tradicionalmente transmitir una propiedad conlleva una importante carga fiscal en el IRPF como ganancia patrimonial, ahora se reconoce una excepción muy relevante para los pensionistas que donan su **vivienda habitual**. Esta medida brinda una gran oportunidad tanto para los mayores como para las familias que desean planificar con antelación el futuro de su patrimonio inmobiliario.
Tabla resumen de condiciones y ventajas
| Item | Detalles |
|---|---|
| Impuesto IRPF por donación | Exento si se cumplen requisitos |
| Edad mínima del donante | 65 años al momento de la donación |
| Tipo de inmueble | Solamente vivienda habitual |
| Uso de la vivienda | Debe haber sido residencia habitual durante al menos 3 años |
| Requisito de reinversión | No es necesario reinvertir el importe |
| Impuesto de Sucesiones y Donaciones | Sigue aplicando en la comunidad autónoma |
¿Qué ha cambiado este año?
La novedad no es legal, sino interpretativa. Aunque la **exención por transmisión de vivienda habitual en mayores de 65 años** ya existía en el marco legal, hasta ahora su aplicación se vinculaba principalmente a las ventas de inmuebles. Con esta aclaración oficial, Hacienda confirma que también se aplica en el caso de donaciones de la vivienda habitual, eliminando la obligación de tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF al realizar este tipo de transmisión cuando se cumplen las condiciones establecidas.
Esto invita a muchos jubilados a reconsiderar sus decisiones patrimoniales: donar en vida puede ser no solo un acto altruista y familiar, sino también una decisión fiscalmente eficiente. La clave está en acreditar correctamente que el inmueble donado era su **vivienda habitual** y cumplir con las condiciones de edad y residencia exigidas.
Quiénes califican y por qué es importante
Para obtener esta **exención de IRPF**, los requisitos son claros. El donante debe tener 65 años o más en la fecha de la donación, y la vivienda donada debe ser su residencia habitual. Por residencia habitual se entiende que ha sido su centro de vida durante al menos tres años. Además, debe poder demostrar sin ambigüedades que tiene su empadronamiento en ese domicilio, y que se trata de la vivienda que usaba de forma principal.
Este beneficio no está disponible para ciudadanos que venden o donan una segunda vivienda, propiedades en alquiler o pisos cuyo uso no estaba vinculado con su vida diaria. Tampoco aplica si el donante tiene menos de 65 años en la fecha de formalización de la donación. Los efectos pueden marcar una importante diferencia: una donación sin exención puede significar miles de euros a pagar en el IRPF, mientras que una donación correctamente ejecutada siguiendo estos parámetros puede suponer un ahorro fiscal total.
Es esencial acreditar con documentación que la vivienda era la habitual del donante. Empadronamiento, contratos de suministros y declaración de la renta son clave.
— Laura Fernández, asesora fiscalAlso Read
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Cómo realizar la donación paso a paso
El proceso para donar la vivienda habitual sin pagar IRPF requiere una cuidadosa planificación y cumplimiento de requisitos. A continuación, un paso a paso claro:
- Verificar la edad del donante: Es imprescindible tener 65 años cumplidos en la fecha de la donación.
- Confirmar que se trata de la vivienda habitual: Debe haberse vivido al menos los últimos 3 años en la propiedad. Se puede demostrar con empadronamiento, recibos y datos del IRPF.
- Formalizar la donación ante notario: El traspaso debe realizarse mediante escritura pública para ser válido ante Hacienda.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Para que el hijo o hijos figuren como nuevos titulares del inmueble.
- Liquidar el impuesto de donaciones en la comunidad autónoma: Esta exención solo aplica al IRPF, no al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- No es necesario reinvertir: A diferencia de la venta, donde puedes necesitar reinvertir el dinero para exenciones, en la donación esto no aplica.
Limitaciones y escenarios no cubiertos
Es importante señalar que este tratamiento especial en el IRPF solo aplica bajo circunstancias muy concretas. Si el contribuyente no cumple alguno de los requisitos (edad, vivienda habitual, notificación correcta), deberá tributar como si se tratara de cualquier otra ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado de la vivienda en el momento de la donación.
Además, aunque el IRPF esté exento, las comunidades autónomas siguen aplicando el impuesto de donaciones, que varía considerablemente entre regiones. Hay comunidades donde las bonificaciones entre padres e hijos alcanzan el 99%, y otras donde la carga es considerable. Por ello, es fundamental informarse adecuadamente a nivel regional antes de proceder a la donación.
Tabla de ganadores y perdedores con esta medida
| Ganadores | Perdedores |
|---|---|
| Jubilados con vivienda habitual y más de 65 años | Menores de 65 años que intenten donar inmuebles |
| Familias que planean herencias en vida y de forma legal | Contribuyentes con segundas residencias no exentas |
| Hijos que reciben propiedades sin generar ganancia patrimonial en IRPF | Donaciones informales o sin escritura pública |
Documentación necesaria para justificar la exención
Para beneficiarse de la exoneración del IRPF, el contribuyente debe aportar pruebas claras del uso habitual del inmueble:
- Certificado de empadronamiento con al menos 3 años de antigüedad.
- Recepciones de suministros (luz, agua, gas) a nombre del donante.
- Declaraciones de la renta donde conste el inmueble como vivienda habitual.
- Escritura pública de donación ante notario.
- Justificación de la edad del donante con DNI o certificado de nacimiento.
Hacer una donación correctamente puede evitar problemas futuros en inspecciones de Hacienda. Documentar cada fase es esencial.
— Miguel A. Ramos, gestor administrativo
Recomendaciones finales antes de hacer la donación
Los expertos recomiendan evaluar cuidadosamente tanto los beneficios fiscales a nivel estatal como las obligaciones fiscales autonómicas. Aunque no se tribute IRPF si se cumplen los requisitos, el impuesto autonómico de donaciones puede representar una carga si no se planifica bien. Es muy recomendable **consultar con un asesor fiscal o notario previamente** y conservar toda la documentación que justifique la exención, especialmente si Hacienda solicita aclaraciones posteriores.
Del mismo modo, este tipo de decisiones no deben tomarse a la ligera. Donar una vivienda supone una transmisión definitiva de la propiedad, y es importante que todas las partes estén de acuerdo y tengan claras sus implicaciones legales y fiscales. Hecho con previsión, este mecanismo puede servir como una eficiente herramienta de gestión patrimonial y familiar.
Preguntas frecuentes sobre la donación de vivienda habitual exenta de IRPF
¿Puedo donar mi vivienda habitual antes de los 65 y luego aplicar la exención?
No, uno de los requisitos básicos es alcanzar los 65 años al momento de formalizar la donación. Si no se cumple, se pierde el beneficio fiscal en el IRPF.
¿Qué pasa si la vivienda compartía hipoteca o era en copropiedad?
Se puede donar la parte proporcional. En estos casos, Hacienda puede revisar con más detalle la operación, y se debe acreditar igualmente el uso como vivienda habitual.
¿La exención aplica también si dono a un nieto o sobrino?
La exención en el IRPF se refiere al donante, no al receptor. Por tanto, se aplicaría igualmente mientras se cumplan los demás requisitos, aunque el Impuesto de Donaciones podría variar según el grado de parentesco.
¿Qué valor se usa para calcular la ganancia si no hay IRPF?
Para efectos del IRPF, no se calcula ganancia porque la exención neutraliza esa tributación. Sin embargo, el nuevo titular deberá tener en cuenta el valor escriturado para futuras transmisiones.
¿Hay plazo para notificar a Hacienda esta donación?
La escritura pública debe presentarse en el registro y liquidarse el Impuesto de Donaciones en un plazo de 30 días hábiles desde su firma.
¿Puedo seguir viviendo en la casa después de donarla?
Sí, se puede establecer un usufructo vitalicio sobre la vivienda a favor del donante. Es importante que esto quede claramente reflejado en la escritura.
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