Carmen llevaba tres años dándole vueltas a la misma pregunta. A sus 68 años, vivía sola en el piso donde había criado a sus tres hijos, pero las escaleras se le hacían cada vez más difíciles y los gastos de mantenimiento se comían buena parte de su pensión. “Si vendo la casa, ¿me van a quitar la mitad en impuestos?”, le preguntaba constantemente a su hijo mayor durante las cenas dominicales.
Esta preocupación no es única de Carmen. Miles de pensionistas españoles se enfrentan al mismo dilema: necesitan vender su vivienda habitual para mejorar su situación económica o mudarse a un lugar más adecuado para su edad, pero temen las consecuencias fiscales de esta decisión.
La buena noticia es que Hacienda ha confirmado oficialmente las condiciones bajo las cuales los mayores de 65 años pueden vender su vivienda habitual sin pagar IRPF por las ganancias obtenidas. Esta exención fiscal puede suponer un ahorro de miles de euros para quienes cumplan los requisitos establecidos.
La exención del IRPF que cambia las reglas del juego
La normativa fiscal española establece una exención completa del IRPF para los mayores de 65 años cuando vendan su vivienda habitual. Esta medida, recogida en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, busca proteger a los pensionistas de la carga fiscal que supondría gravar las ganancias patrimoniales de una venta que, en muchos casos, responde a necesidades vitales.
“Esta exención reconoce la realidad de muchas personas mayores que necesitan liquidez o cambiar de vivienda por motivos de salud o económicos”, explica María González, asesora fiscal especializada en patrimonio familiar. “No tiene sentido penalizar fiscalmente una decisión que suele estar motivada por la necesidad”.
La diferencia con otros grupos de edad es significativa. Mientras que una persona menor de 65 años debe tributar por la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición (actualizado), los mayores de esta edad quedan completamente exentos de este pago.
Pero como ocurre con todas las ventajas fiscales, existen condiciones específicas que deben cumplirse para beneficiarse de esta exención. El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos puede suponer la pérdida del beneficio y la obligación de tributar por las ganancias obtenidas.
Requisitos clave para beneficiarse de la exención fiscal
Hacienda ha establecido criterios muy específicos para determinar quién puede acogerse a esta exención del IRPF mayores 65 vivienda habitual. El cumplimiento de todos estos requisitos es fundamental para evitar problemas con la Agencia Tributaria.
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Edad mínima | 65 años cumplidos en el momento de la venta |
| Vivienda habitual | Debe haber sido residencia principal durante al menos 3 años |
| Titularidad | El vendedor debe ser propietario del inmueble |
| Uso personal | No puede haberse destinado a alquiler en los últimos años |
Los aspectos más importantes a tener en cuenta son:
- Antigüedad de la vivienda como habitual: La casa debe haber sido la residencia principal del vendedor durante un mínimo de tres años antes de la venta
- Fecha de cumpleaños: Es crucial que el vendedor haya cumplido 65 años antes de firmar la escritura de venta
- Uso exclusivamente personal: Si la vivienda se ha alquilado, aunque sea parcialmente, puede perderse el derecho a la exención
- Documentación completa: Hacienda puede requerir pruebas del empadronamiento y otros documentos que acrediten el uso como vivienda habitual
“Es fundamental que los contribuyentes guarden toda la documentación que demuestre que la vivienda ha sido su residencia habitual”, advierte Carlos Ruiz, asesor tributario con más de 20 años de experiencia. “Un simple error en la fecha o la falta de justificación puede echar por tierra todo el beneficio fiscal”.
Además, es relevante saber que esta exención se aplica tanto a la venta completa de la vivienda como a la venta de participaciones en caso de copropiedad, siempre que se cumplan los requisitos mencionados.
Impacto real en el bolsillo de los pensionistas
Para entender la magnitud de esta ventaja fiscal, conviene ver ejemplos prácticos de lo que puede suponer en términos económicos. Las diferencias son sustanciales y pueden determinar la viabilidad de una operación de venta.
Tomemos el caso de una vivienda comprada hace 30 años por 60.000 euros y vendida hoy por 200.000 euros. Sin la exención, la ganancia patrimonial sería de 140.000 euros, que tributarían a tipos que oscilan entre el 19% y el 23% según la comunidad autónoma. Esto supondría un pago de entre 26.600 y 32.200 euros en concepto de IRPF.
Con la exención para mayores de 65 años, este importe se reduce a cero euros. El ahorro es evidente y puede marcar la diferencia entre poder permitirse una nueva vivienda adaptada a las necesidades de la edad o verse obligado a permanecer en un inmueble inadecuado.
“Hemos visto casos de personas que han ahorrado más de 40.000 euros gracias a esta exención”, comenta Ana Martín, gestora patrimonial especializada en clientes seniors. “Es dinero que pueden destinar a mejorar su calidad de vida o a complementar su pensión”.
La medida también tiene efectos positivos en el mercado inmobiliario, ya que facilita la movilidad de viviendas ocupadas por personas mayores hacia familias más jóvenes que necesitan más espacio, mientras que los seniors pueden acceder a viviendas más pequeñas y funcionales.
Sin embargo, algunos expertos advierten de la necesidad de planificar bien la operación. “No se trata solo de vender por vender”, explica Miguel Torres, planificador financiero. “Hay que evaluar si conviene reinvertir en otra vivienda, si es mejor alquilar, o cómo gestionar el capital obtenido para que genere ingresos complementarios”.
Es especialmente relevante para aquellas personas que viven en grandes ciudades donde el precio de la vivienda ha experimentado importantes revalorizaciones en las últimas décadas. En estos casos, la exención puede suponer ahorros de cinco cifras, lo que convierte esta ventaja fiscal en una herramienta fundamental para la planificación patrimonial de los seniors.
FAQs
¿Puedo beneficiarme de la exención si cumplo 65 años después de vender la casa?
No, debes tener 65 años cumplidos en el momento de firmar la escritura de venta para poder aplicar la exención del IRPF.
¿Qué pasa si he alquilado una habitación de mi vivienda habitual?
Si has destinado parte de la vivienda al alquiler, podrías perder la exención total o parcial, dependiendo del uso y el tiempo de alquiler.
¿La exención se aplica también si vendo para comprar otra vivienda?
Sí, la exención del IRPF mayores 65 vivienda habitual se aplica independientemente del destino del dinero obtenido por la venta.
¿Necesito estar empadronado en la vivienda para demostrar que es habitual?
El empadronamiento es una de las pruebas más importantes, junto con otros documentos como facturas de suministros o declaraciones de renta anteriores.
¿Se puede aplicar la exención si la vivienda está a nombre de mi cónyuge?
Cada propietario debe cumplir individualmente los requisitos. Si tu cónyuge tiene más de 65 años y cumple las condiciones, podrá aplicar la exención a su parte de la propiedad.
¿Hay límite en el importe de la ganancia exenta?
No existe límite máximo. Toda la ganancia patrimonial obtenida por la venta está exenta del IRPF si se cumplen los requisitos establecidos.
About the Author
